같은 공유오피스 산업인데 영업이익률이 4%~40%입니다. 패스트파이브(4.2%)·스파크플러스(10.8%)·위워크코리아(40%). 세 회사의 전략이 어떻게 다른지, 영업이익률이 왜 10배 차이가 나는지 분석합니다.
📊 1. 핵심 숫자 비교
패스트파이브 — 양(Volume) 전략
매출 1,300억원 / 영업이익률 4.2% / 지점 56개+116개 제휴 / 공실률 3% / 비임대 매출 35% / IPO 재추진
스파크플러스 — 질(Quality) 전략
매출 758억원 / 영업이익률 10.8% / 지점 37개 / 공실률 1% 미만 / 커스텀 오피스 Lock-in
위워크코리아 — 효율(Efficiency) 전략
매출 1,225억원(2023) / 영업이익률 40% / 지점 18개 / 지점당 68억원 / 글로벌 37개국 네트워크
💰 2. 수익 구조 비교
패스트파이브: 오피스 65% + 멤버십 12% + 인테리어 10% + 위탁운영 8% + SaaS 5%
파이브스팟 +65%·인테리어 +75% 성장. 비임대 35% 달성이 플랫폼 밸류에이션의 근거.
스파크플러스: 오피스 70% + 오피스B 12% + 빌딩플러스 8% + 서비스 7% + 라운지 3%
커스텀 오피스(2017년 업계 최초)가 높은 단가 + Lock-in 동시 달성. 공실률 1% 미만.
위워크코리아: 임대 85% + 올액세스 멤버십 8% + 회의실 5% + 부가서비스 2%
1,000석 이상 대형 거점 규모의 경제. 글로벌 네트워크가 프리미엄 가격 정당화.
✅ 3. 창업자를 위한 교훈
공실률이 곧 수익성이다
→ BEP가 입주율 70~75%인 상황에서 3사 모두 97% 이상의 입주율을 달성했습니다. 한계이익 대부분이 영업이익으로 전환됩니다.
자산을 소유하지 말고 운영 역량을 플랫폼화하라
→ 마스터리스(임차료 고정비 함정) → 위탁운영(수수료 기반). 호텔업(매리어트)·편의점(CU)과 동일한 진화 경로입니다.
불확실성이 오히려 수요를 만드는 구조를 찾아라
→ 투자 빙하기·경기 불확실성이 오히려 공유오피스 수요를 촉진합니다. 5년 장기 임대를 파기하고 유연한 공유오피스로 이전하는 기업이 늘고 있습니다.
💬 에필로그
서울 공유오피스 침투율 4.8% — 뉴욕(8.5%)·런던(7.2%) 대비 여전한 성장 여력이 있습니다. 패스트파이브는 IPO로 성장 가속을, 스파크플러스는 빌딩플러스 확대를, 위워크코리아는 야디시스템즈 프롭테크 전환을 다음 마일스톤으로 삼고 있습니다. 3사 모두 영업흑자를 달성했다는 사실이 공유오피스 산업 전체의 수익성을 검증합니다.
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