지점 37개. 공실률 1% 미만. 영업이익률 10.8%. 패스트파이브(56개 지점, 영업이익률 4.2%)의 66% 규모인데 마진은 2.5배입니다. "규모보다 마진"이라는 효율 전략이 공유오피스 산업에서 어떻게 통했는지 분석합니다.
📊 1. 핵심 숫자
10.8%
영업이익률
(패스트파이브 4.2%의 2.5배)
1% 미만
공실률
(업계 최저 수준)
37개
지점 수
(소수 정예 전략)
2024년 매출 758억원 · 영업이익 82억원 · 3년 연속 흑자
주요 입주: 지그재그·뤼이드·메쉬코리아·마이리얼트립
💰 2. 수익 구조 5가지
일반 오피스 임대료 — ~55%
1~30인 규모 전용 사무실 월 이용료. 기본 수익원입니다.
커스텀 오피스 — ~18% (핵심 차별점)
2017년 업계 최초. 입주사 브랜드 컬러·업무 특성에 맞춰 공간 재설계. 인테리어 비용을 입주사와 분담 → 높은 단가 + Lock-in 동시 달성.
오피스B — ~12%
20~100인 독립형 프리미엄 오피스. 성장 단계 스타트업 타겟.
빌딩플러스 — ~8% (에셋라이트)
빌딩 위탁운영 수수료. 임차 리스크 없이 브랜드·노하우로 수수료. 호텔 경영위탁과 동일한 구조입니다.
부가서비스 — ~7%
법률·노무 무료 상담, 전담 커뮤니티 매니저, 회의실·라운지. "대기업 총무팀 수준"의 지원이 재계약률을 높입니다.
✅ 3. 창업자를 위한 Mirror
"빠른 확장"보다 "지점당 수익성 먼저 검증"하라
→ 37개 지점이 56개보다 높은 마진을 냅니다. 자본 집약적 산업에서 무리한 확장이 오히려 적자 늪에 빠지게 합니다.
커스터마이제이션이 전환 비용(Switching Cost)을 만든다
→ 맞춤형으로 설계된 공간을 떠나면 다시 인테리어 비용을 투자해야 합니다. 이 원리는 SaaS(맞춤 설정)·커머스(개인화 추천)에도 적용 가능합니다.
액셀러레이터·커뮤니티 네트워크가 최고의 고객 확보 채널이 된다
→ 스파크랩 포트폴리오 기업들이 자연스럽게 입주하는 구조가 마케팅 비용을 매출의 2~4%로 낮췄습니다. CAC를 극적으로 낮추는 네트워크 전략입니다.
💬 에필로그
2025년 7월 창업자 목진건 대표의 임기가 만료되고 상업용 부동산 25년 경력의 손주환 신임 대표가 선임됐습니다. 상장 계획은 철회됐습니다. 패스트파이브가 IPO를 추진하는 상황에서 규모 격차가 더 벌어질 수 있다는 것이 위협 요인입니다. 빌딩플러스(위탁운영) 확대가 다음 성장 경로입니다.
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